Q4 2019 UBS ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स
पैलेस पत्रिका सिंगापुर स्थित पनाचे मैनेजमेंट पीटीई लिमिटेड के संस्थापक अलेक्जेंडर कारोलिक शलेन को गर्व है, जो रियल एस्टेट और प्रौद्योगिकी निवेश परियोजनाओं में शामिल है, इस यूबीएस 2019 रियल एस्टेट बबल इंडेक्स रिपोर्ट के बारे में अपने विचारों को कलमबद्ध करता है। यूबीएस ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स जो इस साल की शुरुआत में प्रकाशित हुआ था, हमें इंडेक्स के एकमात्र एशियाई शहरों सिंगापुर, टोक्यो और हांगकांग पर कुछ नोट्स प्रदान करता है। जापान के नकारात्मक जनसांख्यिकी के बावजूद टोक्यो की कीमतें पिछले 4 से 5 वर्षों के लिए हैं जो अंततः संपत्ति की कीमतों को नीचे खींच लेंगे। टोक्यो में आबादी का अधिकांश प्रवाह स्थानीय लोगों द्वारा है जो छोटे शहरों को छोड़ देते हैं और इस विशाल आर्थिक केंद्र में चले जाते हैं।
सिंगापुर का रियल एस्टेट लचीलापन अभी भी बरकरार है
"यूबीएस ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स आवास बाजार को दीर्घकालिक परिप्रेक्ष्य में रखता है और वैश्विक शहरों में संपत्ति की कीमतों के बुलबुले के जोखिम को ट्रैक करने के लिए डिज़ाइन किया गया है," - यूबीएस
इसके अलावा, विदेशी खरीदार आवासीय संपत्ति में बहुत सक्रिय हैं, लेकिन कुछ लोग आश्चर्य कर सकते हैं कि बाहर निकलने की तलाश में वे कुछ वर्षों में अपनी संपत्ति कैसे बेचेंगे। यह संभावना नहीं है कि स्थानीय लोग खरीद रहे हैं, और वे निश्चित रूप से उस शून्य को भरने में सक्षम नहीं होंगे जो तब भी बनाया जाएगा जब वर्तमान निवेशकों के हिस्से ने बेचने का फैसला किया था। हालांकि अधिकांश लोग जापान को पर्यटन स्थल के रूप में अधिक आकर्षक पाएंगे और रणनीतिक रूप से स्थित संपत्तियों को एयरबीएनबी शैली के रिटर्न से अच्छे किराये का आनंद मिलेगा।
यूबीएस ग्लोबल वेल्थ मैनेजमेंट के मुख्य निवेश अधिकारी मार्क हेफेल ने कहा, "वैश्विक स्तर पर, आर्थिक अनिश्चितता शहरी आवास मांग पर ब्याज दरों में गिरावट के प्रभाव को बढ़ा रही है।"
बहुत सकारात्मक संपत्ति संकेत के साथ हांगकांग हमेशा इस तरह के सूचकांक में उच्च होता है। लेकिन हमें अभी भी इस हमेशा की मांग वाले शहर में किसी भी कीमत में कमी देखने को मिली है, यहां तक कि अभूतपूर्व सामाजिक अशांति भी इसके स्ट्रैटोस्फेरिक मूल्यों को प्रभावित नहीं करती है। एक आश्चर्य होना चाहिए कि क्या इस सुपर सिटी में प्रॉपर्टी की मांग "बुलबुला" है या वास्तविक, मजबूत मांग का परिणाम है। और एक शक के बिना, हांगकांग अपने घरों के लिए महंगा भुगतान करते हैं। उन्हें अपने शहर में वही फ्लैट खरीदने के लिए 22 साल के काम की जरूरत होगी जो सिर्फ 12 साल में सिंगापुर ले जाएगा।
कुशल श्रमिक के तथ्य और संपत्ति खरीदने के लिए उसे जीविकोपार्जन करने की आवश्यकता होगी
जो हमें सिंगापुर लाता है। यूबीएस ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स में दुनिया के सभी 24 शहरों में, केवल चार के पास 2008 में लागत से नीचे अपनी संपत्ति का वर्तमान मूल्य है। ये चार शहर मिलान, शिकागो, दुबई और सिंगापुर हैं। यूबीएस इंगित करता है कि सिंगापुर के बाजार के लिए कीमत उचित है, लेकिन पाठकों को यह ध्यान रखना चाहिए कि जब सूचकांक में वर्णित अन्य शहरों की गणना उनके संपत्ति बाजार के व्यापक अर्थ में की जाती है, तो सिंगापुर में लगभग 80 प्रतिशत बाजार सरकार के अधीन है। एजेंसियां नियंत्रण करती हैं, जिसे आवास विकास बोर्ड या एचडीबी कहा जाता है।
जिसका मतलब है कि सिंगापुर के संपत्ति बाजार का केवल 20 प्रतिशत निजी बाजार में है। सिंगापुरी के अधिकांश हिस्से एचडीबी में ही रहते हैं और रहते हैं, जबकि सिंगापुरी का एक छोटा सा हिस्सा कॉन्डोस और भूमि के गुणों में रहता है। अधिकांश कॉन्डोस विदेशियों को किराए पर दिए जाते हैं, जो एचडीबी खरीदने या किराए पर लेने के लिए नियमों द्वारा सीमित होते हैं। इस प्रकार, सिंगापुर में एक संपत्ति खरीदने में कितने साल लगते हैं, इसकी गणना पूरी तरह से यहां सही नहीं है, क्योंकि स्थानीय नागरिकों को अपनी सब्सिडी वाली एचडीबी खरीदने में बहुत कम साल लगते हैं। इन बिंदुओं को ध्यान में रखते हुए, यह बहुत स्पष्ट है कि सिंगापुर में निजी बाजार अपने वास्तविक मूल्य से काफी नीचे है। वैश्विक स्तर पर सिंगापुर खुद को बार-बार सस्ती साबित कर रहा है। लेकिन जगह में कठोर शीतलन उपायों के कारण कीमतों में कभी भी बहुत अधिक वृद्धि नहीं हुई। ये उपाय निजी बाजार की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य से नीचे लाने के लिए जिम्मेदार हैं, जैसा कि हम इस सूचकांक तुलना से देख सकते हैं। इसके अतिरिक्त, जबकि सिंगापुर की कीमतों में पिछले 10 वर्षों में गिरावट आई, स्थानीय लोगों की आय में वृद्धि हुई। मैं संपत्ति की कीमतों के मध्य-से-लंबी अवधि के स्थिर सराहना का अनुमान लगाता हूं। इसके अलावा, मैं आने वाले वर्षों के लिए ब्याज दरों के नरम होने की भविष्यवाणी कर रहा हूं, जो इस सीमित और आकर्षक संपत्ति बाजार की सराहना में तेजी ला सकता है। एलेक्स शलेन की अन्य कहानियों के बारे में यहाँ पढ़ें।
लक्जरी विशेषज्ञ स्तंभकार - अलेक्जेंडर कारोलिक-शलेन
अलेक्जेंडर कारोलिक शलेन के बारे में
अलेक्जेंडर कारोलिक शलेन, कार्यकारी एमबीए, सिंगापुर स्थित पनाचे मैनेजमेंट पीटीई लिमिटेड के संस्थापक हैं जो एशिया में एस्टन मार्टिन अंदरूनी, टोनिनो लेम्बोर्गिनी कासा और फॉर्मेटालिया डिजाइन लाइनों का प्रतिनिधित्व करता है। पनाचे प्रबंधन अचल संपत्ति और प्रौद्योगिकी निवेश परियोजनाओं में शामिल है और विशेष रूप से अचल संपत्ति, निजी जेट और सुपरटच के लिए लक्जरी अंदरूनी और डिजाइन प्रदान करता है। शलेन विभिन्न क्षेत्रीय और वैश्विक मीडिया में दिखाई दिया है और 2009 से क्षेत्रीय व्यावसायिक पत्रिकाओं के लक्जरी विशेषज्ञ कॉलम लिखे हैं। वह एशिया प्रॉपर्टी अवार्ड्स के लिए न्यायाधीशों के पैनल के अध्यक्ष भी थे और अक्सर स्थापित व्यापार मंचों में भाग लेने की मांग की जाती है। पर और जानें PanacheManage.com
एक और जानकारी: लिस्ट सोथबी इंटरनेशनल रियल्टी, सिंगापुर।
हान हुन मेई, निदेशक, अनुसंधान, सोथबी इंटरनेशनल रियल्टी की सूची।
अधिकांश संपत्ति बाजारों में अब और फिर मूल्य बुलबुले पाए जाते हैं - इसके संकेतों में आय की वृद्धि, कम-ब्याज दर, अत्यधिक बंधक ऋण, उच्च तरलता और विदेशी की आमद की तुलना में तेज दरों पर आवास की कीमतें शामिल हैं। धन।यूबीएस द्वारा चार्ट से पता चलता है कि आवासीय कीमतों में तेजी से वृद्धि के कारण 2018 में हांगकांग, म्यूनिख, टोरंटो, वैंकूवर और एम्स्टर्डम शीर्ष पांच सबसे महंगे शहर थे। पैमाने के दूसरे छोर पर, शिकागो को 'निर्विवाद' के रूप में स्थान दिया गया था, जबकि मिलान, सिंगापुर और बोस्टन को 'काफी मूल्यवान' माना गया था। सिंगापुर आवासीय बाजार एक नियंत्रित मुक्त बाजार है क्योंकि सरकार इसे बारीकी से मॉनिटर करती है और स्थिरता और स्थायी मूल्य वृद्धि सुनिश्चित करने के लिए हस्तक्षेप करेगी। प्रणाली में निवेश योग्य निधियों की उच्च तरलता के बीच निजी घर की कीमतों को एक समान रखने के लिए हस्तक्षेप आवश्यक है। वास्तव में, सिंगापुर की स्थायी सुरक्षित हेवन स्थिति इसे संपत्ति निवेश के लिए एक अनुकूल गंतव्य बनाती है। सिंगापुर में वित्तपोषण के कड़े और उच्च स्टाम्प शुल्क लगाने जैसे ठंडे उपाय काफी हद तक सफल रहे हैं, लेकिन हांगकांग और वैंकूवर जैसे अन्य शहरों में ऐसा नहीं है।
बबल जोखिम के मामले में सिंगापुर अपेक्षाकृत मूल्यवान श्रेणी में बना हुआ है। सिंगापुर आवासीय बाजार एक नियंत्रित वातावरण में एक मुक्त बाजार है क्योंकि सरकार इसे बारीकी से मॉनिटर करती है और स्थिर बाजार स्थिरता और स्थायी मूल्य वृद्धि सुनिश्चित करने के लिए हस्तक्षेप करेगी। प्रणाली में निवेश योग्य निधियों की उच्च तरलता के बीच निजी घर की कीमतों को एक समान रखने के लिए हस्तक्षेप आवश्यक है। वास्तव में, सिंगापुर की स्थायी सुरक्षित हेवन स्थिति इसे संपत्ति निवेश के लिए एक अनुकूल गंतव्य बनाती है। सिंगापुर में वित्तपोषण के कड़े और उच्च स्टाम्प शुल्क लगाने जैसे ठंडे उपाय काफी हद तक सफल रहे हैं, लेकिन हांगकांग और वैंकूवर जैसे अन्य शहरों में ऐसा नहीं है। तुलनात्मक रूप से, एक अति-आवासीय आवासीय बाजार में अधिक जोखिम का सामना करना पड़ सकता है क्योंकि हम लंबे समय तक अमेरिका-चीन व्यापार युद्ध और नो-डील ब्रेक्सिट की वजह से मंदी की मार झेल रहे हैं। ” - हान हुआन मेई, निदेशक, अनुसंधान, सूची सोथबी इंटरनेशनल रियल्टी।
यूबीएस 2019 मूल्य वृद्धि
चूंकि हम लंबे समय तक अमेरिका-चीन व्यापार युद्ध और नो-डील ब्रेक्सिट के कारण मंदी के दौर का सामना कर रहे हैं, इसलिए घरों को और अधिक किफायती बनाने के लिए एक अति आवासीय आवासीय बाजार को सही करना अधिक कठिन होगा।
बॉक्सिंग: एपीएसी में क्या हो रहा है
यूबीएस ग्लोबल रियल एस्टेट बबल इंडेक्स कहता है: पिछले चार तिमाहियों में एपीएसी शहरों में बबल इंडेक्स का स्कोर नहीं बढ़ा है। हांगकांग में, गति कम हो गई है, और 2018 के मध्य से कीमतें थोड़ी गिर गई हैं। फिर भी, हालांकि शहर अभी भी बुलबुले-जोखिम वाले क्षेत्र में है, यह देखते हुए कि कीमतें पिछले 10 वर्षों में दोगुनी हो गई हैं, कोई भी मौलिक प्रवृत्ति नहीं है। फिर भी, अगले कुछ तिमाहियों में उच्च मूल्य की अस्थिरता की संभावना है। इसके विपरीत, सिंगापुर का आवास बाजार पिछले कुछ वर्षों में उल्लेखनीय रूप से स्थिर रहा है। विनियामक तंगी प्रभावी और अत्यधिक मूल्य वृद्धि पर अंकुश लगाती है। वास्तविक कीमतें मूल रूप से 2012 के समान स्तर पर हैं, जैसे कि शहर उचित मूल्य वाले क्षेत्र में रहता है। सिडनी में, एक शहर जो केवल दो साल पहले बुलबुला-जोखिम वाले क्षेत्र में था, कीमतें गिर रही हैं। उन्होंने एक वर्ष के भीतर दोहरे अंकों की संख्या को सही किया, जिससे सूचकांक का स्कोर काफी कम हो गया। कम विदेशी खरीद गतिविधि और तंग बंधक ऋण देने के लिए समग्र मांग मूक करने के लिए जारी रखा। इसके विपरीत, टोक्यो में कीमतें 2014 के बाद से सालाना 5 प्रतिशत तक चढ़ गई हैं, देश के बाकी हिस्सों से गिरावट आई है। नतीजतन, बाजार अत्यधिक अप्रभावी शहरों के समूह में शामिल हो गया है और मूल्यांकन बढ़ गया है।
